Riesiger Wohnbereich von ca. 53 m2 - hier finden alle Platz !
Oder 2 SLFZ oder Kinderzimmer - alles ist hier möglich!

Geprüft von unserem 4-beinigen Makler-Assistenten Oscar: Für die Familie und ihren Liebling als gemütliches Zuhause empfohlen! Pflegeleichte Fliesen-Böden in allem Räumen, keine Kratzer im Parkett ....

Gewinnen Sie gleich einen detaillierten Eindruck und nutzen Sie die Möglichkeit zu einem virtuellen Rundgang durch diese sonnige 3-Zimmer-Neubauwohnung mit offener Küche + großzügigem Wohnbereich + viel Stauraum:

https://my.matterport.com/show/?m=NeYHS7HfoxC

(Bitte den Link in neuem Fenster öffnen bzw. anklicken.)

Die Wohnung im 1. Liftstock eines älteren Neubaus bietet Ihnen eine Nutzfläche ca. 99,8 m2 inkl. der Süd-Loggia von ca. 6,78 m2 lt. Plan, eine Sanierung ist 2016 erfolgt. Vor kurzem wurde die Wohnung komplett neu ausgemalt.

Das Raumangebot:
Wohnraum mit Loggia und direkt anschließender offener Küche/Essbereich von ca. 53 m2
ruhiger hofseitiger Schlafraum mit einer Raumtiefe von 2,8 bis 3 m und ca. 14,7 m2
großzügiges Bad mit Tageslicht von ca. 8,3 m2
sep. WC mit ca. 1,35 m2 sowie Abstellraum mit Außenfenster von ca. 3,9 m2
zentraler Zugang in alle Räume über Vorraum und Gang mit ca. 12,6 m2, ausreichend Platz für Garderobenmöbel

Wenn Sie gerne kochen oder Gäste einladen, lässt Ihnen dieser wirklich großzügige Wohn-Essbereich mit gut 53 m2, offener Küche und dem getrennt begehbaren Wohnzimmer mit Loggia viel Spielraum fürs Gestalten.
Die beiden Räume sind durch einen großzügigen Durchgang von knapp 3 m mit einander verbunden.
Da beide Zimmer vom Gang begehbar sind, wäre eine Trennung bei Bedarf mit geringem Aufwand möglich.

Der Raum rechts der Küche ergäbe zB. ein weiteres Zimmer mit ca. 13,4 m2. Auch dann hätte die Küche noch Tageslicht, denn Küche und Wohnraum samt Loggia liegen südseitig, ein Durchgang von ca. 1,5 m bliebe erhalten. Die angedeutete Raumteilung zum Wohnraum könnte bei Bedarf in Leichtbauweise geschlossen oder lediglich mit einem Raumteiler abgetrennt werden.

Alternativ können Sie neben der Küche einen tollen Essplatz und nebenan eine Sofa-Lounge-Landschaft gestalten. Auch einen Arbeitsplatz fürs Homeoffice hat noch leicht Platz.

Das hofseitige ruhige Schlafzimmer ist nach Norden ausgerichtet und mit einer Tiefe von 2,8 bis 3 m bequem mit einem Doppelbett quer zum Raum nutzbar. Vom Bett blicken Sie ins Grüne.
Durchlüften ist durch die Süd/Nord-Ausrichtung bestens möglich.
Raumhöhe in den Zimmern gute 2,6 m.

Die Eck-Küche mit zeitloser Gestaltung ist mit den üblichen Geräten ausgestattet.
Die Küche war im Zuge einer Vermietung bereits in Verwendung, sie wurde gründlich gereinigt.

Die Böden sind mit pflegeleichten langlebigen Fliesen im Parkett-Design ausgestattet, kein Kratzer im Parkett kann den Boden verunstalten, Ihre vierbeinigen Lieblinge können sich hier austoben.

Fenster u. Terrassentüren 2-fach verglast und mit weißen Kunststoff-Rahmen ausgeführt.
Heizung mittels einer Junkers-Gas-Kombi-Therme im Bad und Radiatoren.
Weißer handelsüblicher Sprossenheizkörper im Bad. Sandbeige Wandfliesen in Bad u. WC.

Vorraum und Bad mit Tageslicht, schöne Deckenspots in Vorraum und Abstellraum, Einbau-Deckenspots im Bad.
Die Drehtüren zur Loggia öffnen nach innen, alle 3 Teile sind mit Alu-Rollladen zu beschatten (mit Zug-Gurt).
Eingangstür mit zusätzlicher Sperre, Gegensprechanlage. Kellerabteil von ca. 4 m2.

Loggia mit ca. 1,5 m Breite und neu verlegten WPC-Dielen in hellgrau, die splitterfrei und langlebig sind, Außenleuchte und Steckdose sowie Sichtschutz.

Der Zugang zur Liegenschaft erfolgt über eine ruhige Seitengasse, die Wohnung ist vom Haupteingang aus über Stiege / Lift und einen überdachten Loggien-Gang erreichbar.
Gepflegter ruhiger Innenhof mit hübscher Bepflanzung, bereits renovierte dezente Fassade der Liegenschaft.
Mehrere Postboxen für den bequemen Empfang von Paketen vorhanden.
Müllraum und Kellerzugang an der 2. Stiege.

Energieausweis erstellt 2017: 131,6 kWh a.m2; fGEE: 3,08

Monatliche Betriebskosten: EUR 159,57 zzgl. 10 %, Rücklagenbeitrag EUR 31,33, gesamt EUR 206,86 inkl. USt.

Zum Rudolfinerhaus ist es lediglich ein Katzensprung. Sollte ein/e KäuferIn Therapieräume + einen Wohnbereich benötigen, lässt sich auch diese gemischte Nutzung unterbringen: Da einige der Raumteiler nicht massiv ausgeführt sind, könnte man den bestehenden Grundriss mit überschaubarem Aufwand ändern.

Da das Haus seinerzeit mit einer Förderung errichtet und diese ohne Begünstigung getilgt wurde, ist der freie Mietzins NICHT vereinbar.

Die S-Bahnstation Oberdöbling mit S-45, die Stationen der Linien 38 und 39A sind in 1-2 Minuten zu Fuß erreichbar. Einkaufen können Sie in der nahen Obkirchergasse am Beginn der Sieveringer Straße, der Silbergasse oder stadteinwärts an der Billrothstraße. Die nächste Apotheke am Saarplatz ist binnen weniger Minuten zu Fuß leicht erreichbar.

Im Umfeld finden Sie eine große Auswahl an Gastronomie, vom Café über Heurige bis zum Restaurant etc.
Ins Grinzinger Zentrum führt Sie ein kurzer Weg von wenigen Minuten.
Hier können Sie Ihren PKW getrost mal stehen lassen, denn durch die ausgezeichnete Verkehrsanbindung und die kurzen Wege bewältigen Sie Ihre Besorgungen auch mal ohne Auto ...

Wenn Sie Ihren Liebling Gassi führen müssen, finden sich mehrere Routen zu Grünflächen im direkten Umfeld.
Eine tierärztliche Praxis ist nur wenige Minuten entfernt an der Grinzinger Straße gut zu Fuß erreichbar.

Ausgezeichnet ist auch die Versorgung mit Facharzt-Praxen div. Ausrichtungen, mehrere Schulen befinden sich im Nahbereich.

Der 19. Bezirk zählt zu den besonders grünen Wohnbezirken mit niveauvollen Einkaufsmöglichkeiten und wohlhabendem Publikum.

Gerne stelle ich Ihnen diese gemütliche Wohnung in zentraler Döblinger Lage vor!
Elisabeth Preissl, Tel. 0676 / 474 59 29 oder per email: preissl@immovos.at

Durch das Inkrafttreten des Fern- und Auswärtsgeschäftegesetzes (FAGG/VRUG) können wir Ihnen erst nach Ihrer Zustimmung zum Verzicht auf die darin festgelegte 14-tägige Rücktrittsfrist bzw. Ihre Bestätigung, dass Sie unser vorzeitiges Tätigwerden wünschen, die Detailunterlagen zu diesem unverbindlichen Immobilienangebot mit Adresse zusenden.
Daher erhalten Sie vorab eine gesonderte Nachricht mit allen Informationen zum FAGG, in der Sie uns diese Zustimmung erteilen können.

Es entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten durch Ihre erteilte Zustimmung, unser Anspruch auf die vereinbarte Vermittlungsprovision entsteht erst bei einem von uns erfolgreich vermittelten Geschäftsabschluss bzw. bei dessen Rechtswirksamkeit.