Geprüft und von unserem 4-beinigen Makler-Assistenten Oscar für eine Jung-Familie und ihren Liebling als gemütliches Zuhause!

Die Wohnung im 1. Liftstock eines älteren Neubaus bietet Ihnen eine Nutzfläche ca. 99,8 m2 inkl. der Süd-Loggia von ca. 6,78 m2 lt. Plan, eine Sanierung ist 2016 erfolgt. Vor rd. 4 Jahren wurde die Wohnung komplett neu ausgemalt.

Das Raumangebot:
+ großzügiger Wohnraum mit anschließender offener Küche von ca. 32 m2 - viel Platz fürs Hundekörbchen
+ ruhiger hofseitiger Schlafraum mit einer Raumtiefe von 2,8 bis 3 m und ca. 14,7 m2
+ südseitiger heller Schlafraum als Kinder- oder Gästezimmer von ca. 12,4 m2
+ großzügiges Bad: ca. 8,3 m2 mit Tageslicht, Platzreserve für eine Wanne, WM-Anschluss unter der Therme
+ sep. WC mit ca. 1,35 m2 + heller Abstellraum mit Außenfenster von ca. 3,9 m2
+ bequemer Zugang zu den Räumen über Vorraum und Gang mit ca. 12,6 m2
+ viel Platz für Garderobenmöbel im Vorraum

Wenn Sie gerne kochen oder Gäste einladen, lässt dieser großzügige Wohn-Essbereich mit anschl. offener Küche und der sonnigen Loggia viel Spielraum fürs Gestalten.

Das hofseitige ruhige Schlafzimmer ist nach Norden ausgerichtet und mit einer Tiefe von 2,8 bis 3 m bequem mit einem Doppelbett quer zum Raum nutzbar. Vom Bett fällt Ihr Blick morgens beim Aufwachen ins Grüne.

Die Eck-EinbauKüche mit Insel und zeitloser Gestaltung ist mit den üblichen Geräten ausgestattet.
Die Küche war im Zuge einer Vermietung bereits in Verwendung, sie wurde gründlich gereinigt.

Durchlüften ist durch die Süd/Nord-Ausrichtung bestens möglich.
Raumhöhe in den Zimmern gute 2,6 m. Böden durchgehend mit pflegeleichten Fliesen im Parkett-Design.
Das ist vor allem für Ihre tierischen Mitbewohner ideal, da leicht sauber zu halten.
Fenster u. Terrassentüren 2-fach verglast mit Kunststoff-Rahmen ausgeführt.
Heizung mittels einer Junkers-Gas-Kombi-Therme im Bad und Radiatoren.
Weißer handelsüblicher Sprossenheizkörper im Bad. Sandbeige dezent Wandfliesen in Bad und WC.

Vorraum, Abstellraum und Bad mit Tageslicht!
Deckenspots in Vorraum und Abstellraum, Einbau-Deckenspots im Bad.

Die Drehtüren zur Loggia öffnen nach innen, alle 3 Teile sind mit Alu-Rollladen zu beschatten (mit Zug-Gurt).
Eingangstür mit zusätzlicher Sperre, Gegensprechanlage. Kellerabteil von ca. 2 m2.

Loggia mit ca. 1,5 m Breite und langlebigen WPC-Dielen in hellgrau, die splitterfrei und pflegeleicht sind, Außenleuchte und Steckdose sowie Sichtschutz am Reling-Geländer.

Der Zugang zur Liegenschaft erfolgt über eine ruhige Seitengasse, die Wohnung ist vom Haupteingang aus über Stiege / Lift und einen überdachten Loggien-Gang erreichbar. Gepflegter ruhiger Innenhof mit hübscher Bepflanzung, bereits renovierte Fassade. Mehrere Postboxen für den bequemen Empfang von Paketen vorhanden. Der Lift ist über wenige Stufen nach unten erreichbar u. führt in den 1. Stock auf Wohnebene. Barrierefreier Zugang vom Lift über den Hof und eine Rampe möglich!
Trockener Fahrrad-Abstellbereich in der Eingangshalle. Sep. geschlossener Müllraum.

Energieausweis erstellt 2017: 131,6 kWh a.m2; fGEE: 3,08

Monatliche Betriebskosten: EUR 189,71 zzgl. 10 %, Rücklagenbeitrag EUR 43,09.
Gesamter Wohnbeitrag daher monatlich brutto EUR 251,77

Die Rücklage betrug lt. Information der Hausverwaltung zum Jahresende 2025 rund EUR 51.000,--.

Da das Haus seinerzeit mit einer Förderung errichtet und diese ohne Begünstigung getilgt wurde, ist der freie Mietzins NICHT vereinbar.

Kurze Wege zu den Öffis: Die S-Bahnstation Oberdöbling mit S-45, die Stationen der Linien 38, 10A und 39A sind in ca. 1 bis 2 Minuten Fußweg erreichbar.

Im nahen Umfeld finden Sie eine große Auswahl an Geschäften, u.a. Bäckerei um die Ecke, Kosmetikstudio, Änderungsschneiderei, Gasthaus mit Wiener Küche, weitere Gastronomie, vom Café über Heurige bis zum Restaurant, Apotheke u. Billa-Filiale, Spar Gourmet, Konditorei Oberlaa, Hofer- u. Ströck-Filiale, etc.
Einkaufen können Sie im Umkreis weniger Minuten etwa am Beginn der Sieveringerstraße oder der Obkirchergasse u. dem Sonnbergmarkt. Am nahen Saarplatz erreichen Sie in ca. 4 min. die nächste Apotheke, eine Billa-Filiale oder das Café Cottage.

In dieser zentralen Lage des 19. Bezirks können Sie Ihren PKW getrost stehen lassen, denn durch die ausgezeichnete Verkehrsanbindung und die kurzen Wege bewältigen Sie Ihre Besorgungen auch ohne Auto oder bequem mit dem Fahrrad.

Wenn Sie Ihren Liebling Gassi führen müssen, finden sich mehrere ruhige Routen zu Grünflächen im direkten Umfeld, u.a. der Strauss-Lanner-Park und rund um den Saarplatz.
Eine tierärztliche Praxis ist nur wenige Minuten entfernt an der Grinzinger Straße gut zu Fuß erreichbar.
Ausgezeichnet ist auch die überdurchschnittliche Versorgung mit Facharzt-Praxen div. Ausrichtungen in den umgebenden Straßenzügen. Mehrere bekannte Schulen für unterschiedliche Altersstufen befinden sich im öffentlich bestens erreichbaren Umfeld.

Gerne stelle ich Ihnen diese gemütliche Wohnung in zentraler Döblinger Lage vor!
Ihr Kontakt für eine weitere Information und eine Besichtigung: Elisabeth Preissl, Tel. 0676 474 59 29

Aufgrund der laufenden Geschäftstätigkeit für den Verkäufer weisen wir auf ein wirtschaftliches Naheverhältnis hin. Es bestehen jedoch keine personellen und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zum Verkäufer.
Wir sind hier als Doppelmakler tätig.

Durch das Inkrafttreten des Fern- und Auswärtsgeschäftegesetzes (FAGG/VRUG) können wir Ihnen erst nach Ihrer Zustimmung zum Verzicht auf die darin festgelegte 14-tägige Rücktrittsfrist bzw. Ihre Bestätigung, dass Sie unser vorzeitiges Tätigwerden wünschen, die Detailunterlagen zu diesem unverbindlichen Immobilienangebot mit Adresse zusenden.
Daher erhalten Sie vorab eine gesonderte Nachricht mit allen Informationen zum FAGG, in der Sie uns diese Zustimmung erteilen können.

Es entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten durch Ihre erteilte Zustimmung, unser Anspruch auf die vereinbarte Vermittlungsprovision entsteht erst bei einem von uns erfolgreich vermittelten Geschäftsabschluss bzw. bei dessen Rechtswirksamkeit.